Юридична фірма
"ЮРИСТ БІЗНЕС ГРУП"
01030 м. Київ,
вул. Чапаєва 14,
Тел.: +38(044)234-2296,
E-mail: law@blg.com.ua

УКР | РУС | ENG

Ситуація

У 2001 році було укладено Договір оренди земельної ділянки, яка зайнята озером, площею 2га для риборозведення. Термін договору – 10 років. Укладався цей договір між сільською радою (орендодавцем) та фізичною особою – суб'єктом підприємницької діяльності (орендарем). Договір нотаріально не посвідчений, не зареєстрований. У 2006 році до сільради звернулося АТ "Рибгосп" з заявою про приватизацію зазначеного озера.

1) Чи можуть землі, зайняті водними об'єктами, передаватися в оренду?

Відповідно до ч.2, ст.3 ЗУ "Про оренду землі" – земельна ділянка може передаватися в оренду разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.
Отже, земельна ділянка, зайнята водним об'єктом, може передаватися в оренду.

2) Чи дотримано вимог законодавства щодо форми договору оренди? Якщо є порушення форми договору, які їх правові наслідки?

Форма договору оренди землі визначена у ст.14 ЗУ "Про оренду землі": договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Тобто, вимоги щодо форми договору, порушені не були.
Але сторонами договору не було враховане положення ст.18 і 20 ЗУ "Про оренду землі", відповідно до яких договір оренди землі підлягає державній реєстрації і набирає чинності після його державної реєстрації. Отже, до того моменту, поки договір не буде зареєстрований у встановленому порядку, він не набуває юридичної сили і не створює прав і обов'язків для сторін.

3) Чи буде наставати юридична відповідальність фізичної особи - орендаря у зв'язку з цим? Якщо так, то яка?

Відповідальності за непроведення державної реєстрації не встановлено. Але відповідно до ч.2, ст.25 ЗУ "Про оренду землі" орендар повинен приступати до використання земельної ділянки у строки, передбачені умовами договору, який зареєстрований у встановленому порядку. За недотримання цієї умови може наставати відповідальність орендаря за порушення земельного законодавства (ст.210 – 212 ЗКУ), зокрема за самовільне зайняття земельної ділянки.

4) Чи вправі сторони сьогодні здійснити реєстрацію договору оренди і нотаріально його посвідчити?

Так. Сторони можуть здійснити нотаріальне посвідчення договору і зареєструвати його.

5) Чи може орендована земельна ділянка передаватися у приватну власність внаслідок приватизації?

Приватизувати земельну ділянку може особа, яка її орендує. Інша особа може приватизувати земельну ділянку, якщо орендар не скористається своїм переважним правом на приватизацію цієї земельної ділянки, після припинення договору оренди.

6) Що означає право пріоритету на приватизацію та чи застосовується воно у цьому випадку?

Право пріоритету на приватизацію означає, що при здійсненні приватизації певні особи мають першочергове право отримати певну земельну ділянку у власність. У цьому випадку право пріоритету не може бути застосоване, оскільки договір оренди земельної ділянки не був зареєстрований. Але якщо сторони його зареєструють, то орендар набуде такого права. Так, відносини оренди виникли ще у 2001 році, коли був чинний Земельний Кодекс від 18 грудня 1990 року. Ч.6, ст.8 цього Кодексу було передбачено, що орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають переважне право на одержання орендованих земельних ділянок у власність. Також у ч.2, ст.777 Цивільного кодексу України зазначено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Згідно з ЗУ "Про оренду землі" таке право орендаря також передбачене ст.9 зазначеного закону – орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а у разі продажу на конкурсі (аукціоні) – якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками конкурсу (аукціону).

7) Чи залишається чинним договір оренди у разі приватизації орендованої земельної ділянки АТ "Рибгосп"?

Якщо договір оренди земельної ділянки укладений належним чином і набрав чинності, то орендар набуває права користування цією земельною ділянкою. Якщо вказану земельну ділянку бажає приватизувати третя особа (не орендар), то договір оренди має бути перед цим припинений. Оскільки якщо право власності на земельну ділянку перейде до іншої особи, то це може завадити орендарю реалізовувати його права (наприклад, право самостійно господарювати на землі). При цьому припинення договору відбувається за згодою сторін, на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду або з настанням умов, передбачених ч.1, ст.31 ЗУ "Про оренду землі". Новий власник і колишній орендар можуть за взаємною згодою укласти новий договір оренди землі.
Якщо ж приватизує земельну ділянку особа, яка є орендарем, то при цьому договір оренди також припиняється (п.3, ч.1, ст.31 ЗУ "Про оренду землі" – поєднання в одній особі власника земельної ділянки і орендаря).
Договір оренди не був чинний на той момент, коли АТ "Рибгосп" звернулося до сільради з заявою про приватизацію. Отже, якщо сторони по договору оренди земельної ділянки не здійснять його державної реєстрації, то сільрада вправі задовольнити заяву АТ "Рибгосп".
Крім того, в заяві АТ "Рибгосп" повинно бути зазначено, що він бажає приватизувати земельну ділянку, на якій знаходиться озеро, оскільки відповідно до Водного кодексу України (ч.1, ст.6) води (водні об'єкти) є виключною власністю народу України і надаються тільки у користування .Відповідно до Земельного кодексу України можуть бути передані у приватну власність землі водного фонду і відповідно до ч.2, ст.59 ЗКУ громадянам та юридичним особам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть безоплатно передаватись у власність замкнені природні водойми (загальною площею до 3 гектарів).